下半年楼市怎么走,会出台重磅扶持性政策吗?

2023/7/10 10:24:05
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伴随楼市上半年度成绩单出炉,下半年市场将如何走,值得关注。

业内人士指出,总体来看,今年上半年楼市呈现“先扬后抑”态势,一季度市场快速回暖,但二季度成交却节节回落,6月也未迎来预期中的止跌行情。

“这些现象表明,各地刚需刚改出现阶段性退潮,改善型需求‘接棒’,但此类需求短期内对成交的支撑作用较有限。步入6月,不少城市二手房市场下行压力进一步显现,成交量同比、环比齐跌,且环比跌幅较上月有扩大趋势,刚需的购买力显现出阶段性瓶颈。”业内人士称。

多位分析师表示,随着楼市进入传统淡季,按当前的市场情况,如无重大利好因素影响,三季度交易规模仍将在低位徘徊。

“展望后市,若7月无强有力的扶持性政策出台,新房成交规模整体还将维持在低位,环比降幅和累计同比增幅将持续收窄,维持弱复苏主基调。”业内人士表示。

警惕下半年趋势性下行态势

据中指院初步统计,2023年1-6月全国100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米,同比增长11%,近八年中仅高于2022年同期。

另据易居研究院监测数据,2023年6月,全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1885万平方米,环比增长3%,同比下降21%。50个城市中,有30个城市成交量环比下降,近6成城市的楼市交易行情弱于5月。

专家表示,若剔除6月下旬翘尾因素,6月交易数据下滑的城市数量会更多,即各地普遍出现“6月不如5月”的交易态势。而对6月份的短期波动数据,应有所警惕,防止演变成下半年趋势性的下行态势。

“从数据上看,三四线城市下行压力最大,但实际上并非如此。从6月份一线城市销售行情来看,也面临购房需求不足、市场分化的问题,一些新房项目也面临去库存压力。这其中一个重要原因是,一线城市二手房挂牌量激增情况下,购房者‘卖二手换一手’的操作明显受阻。”专家称。

事实上,2023年上半年各地楼市政策保持了宽松趋势,地方出台政策的频次相当高。

据中指院监测,今年上半年全国有超百省市(县)出台政策逾300条,公积金支持政策成为各地重要举措,购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。此外,部分城市对限购政策进行优化,还降低首付比例及房贷利率,及优化了预售资金监管等措施。

分析人士表示,虽然今年上半年政策调整保持了较高频率,但主要是在此前基础上进行的微调,政策松绑力度一般。

从政策调控节奏来看,一季度政策出台节奏相对稳定,政策效果显现叠加积压需求释放,市场整体活跃度得到提升。不过,因三四线城市前期政策出台较多,继续出台政策的空间已受到限制,5月以来出台政策的频次也有所放缓。

市场寄望大力度托底政策

业内人士认为,当前多数城市房地产调控政策已基本取消,下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。

中指院市场研究总监陈文静认为,随着二季度市场持续转弱,下半年政策加力的预期有所增强。“但房地产政策出台力度和节奏取决于宏观基本面的变化。若下半年经济出现超预期转弱情况,房地产作为经济‘稳定器’,托底政策或将加快落地。如经济增长较为稳健,房地产出台强力政策的概率或会减弱。”

分析人士也认为,政策的变化成为影响下半年楼市走向的一个重要因素,但就业形势、收入增长及对经济走向的预期,也会对市场交易产生不小的影响。

“如果购房者手中的‘钱袋子’变化不大,部分需求可能仍然会选择观望或延迟购房,这使得需求量未必会在下半年发生明显提升。不过地方能出台一些重磅的扶持性政策,也可能会有助于激发一部分需求加速入市,从而对市场交易产生积极效果。从6月情况来看,各地加快了政策调整节奏,随着市场政策不断释放,叠加国内经济总体稳定性进一步强化,预计房地产回归稳定的大方向将保持不变。”分析人士在接受记者采访时说。

在分析师看来,下半年需求侧有必要出台更大力度的措施,来保障改善型购房需求,尤其需要对房贷政策和首付比例进行调整。

“不少城市目前仍然执行‘认房又认贷’政策,这导致很多人即使手里仅有一套房,换房也要承担高首付,并且利率还面临上调。后续,各地如能将房贷政策与税费政策结合起来,同步进行调整,则有利于激发改善性置业需求入市的潜力。”分析人士称。

陈文静认为,短期来看,预计需求端政策仍将聚焦在降低购房门槛及购房成本,核心一二线城市政策有望适度调整,“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向。而优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率,以及出台针对改善性住房需求的信贷政策,有望加力。

“此外,优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间,‘房票’安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上,对房企的金融支持措施有望继续落地。另外,‘保交楼’资金及配套举措也有望进一步跟进,稳定市场预期。”陈文静补充道。

编辑者:fyf808.com

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