分化时代到来，哪些房企会脱颖而出

进入三月，上市房企们迎来了“三道红线”后的首个年报季。

作为过去半年行业最热门的话题，3月份以来，无论是媒体对数据的分析与解读，还是业绩会上高管们的解释与期许，无不体现出各界对“三道红线”的格外重视。在业内人士看来，“三道红线”对房地产行业的意义，甚至不止于对债务规模的限制，从趋势上看，它更像是一把钥匙，以此开启行业新时代的大门。

半年前，善于制造“焦虑”，但往往又一语成谶的万科曾作出判断——“三道红线”新规出台，意味着“土地红利”“金融红利”之后，地产行业即将全面进入“管理红利时代”。

正如所说，“三道红线”是一把钥匙，在其之后，“五道红线”“两集中”等新规的出台，不仅愈加清晰着新时代的轮廓，也在动态地抬高行业的门槛。以此来看，相对静态的“三道红线”，在作为房产房企发展确定性的评价标准时亦有缺憾，而综合企业诸多指标又关系着融资成本的企业信用评级，或许能够体现出行业分化背景中，穿越周期的确定性。

信用评级是一个复杂的体系，而企业让未来的偿债能力“可视化”，却并不是件简单的事情。

如评级机构报告中所推导，包括杠杆率、土地储备、利润率、经常性收入、经营活动现金流等横向、纵向分析，均是左右企业发展预期的指标，亦是决定企业信用评级的驱动因素。

在衡量优质房企，甚至是一家优质企业的主要维度中，这5家房企几乎均远优于行业平均水平。这些差异化优势，往往极难以复制。

这些企业多年来努力构建的壁垒，还有望进一步提升。在不久前的2020年12月，惠誉已将龙湖集团的展望评级由“稳定”上调至“正面”，距离行业最高评级仅有半步之遥。显然，房产在保持主业稳健增长的前提下，这些企业各自的标签将更加鲜明，确定性与可预见性也随之继续扩大。当然，投资评级最直观体现的依然是融资利率。

2020年最后一天，央行及银保监会联合发布了“五道红线”，收缩流向房地产的资金；2月中旬以来，多地试点“两集中”，要求土地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年发布住宅用地公告不能超过三次。

有观点认为，三道红线之后，无论是“五道红线”、还是“两集中”政策都对房企稳健的财务提出了更高的要求，在倒逼企业适应新时代的同时，也推动了房地产行业进一步加速分化。

仅从评级机构的表述来看，很多企业正通过不断强化自身优势构建出差异化的竞争能力，一步步向“全投资级”迈进；也有很多企业，通过与母公司的强关联，在自身发展与偿债能力上建立了良好的背书，在很多业态、地域建立起特殊的优势。