房企融资继续井喷

以“三条红线”为代表的融资监管政策，正在潜移默化地影响房产企业决策。中原地产发布的数据显示，今年9月以来，房企境内债券发行超过1000亿元人民币，比2019年同期的673亿上涨了48.6%，延续了7月来的融资井喷现象。

这其中，既有当前融资成本偏低的影响，又与融资政策收紧的大环境密不可分。以“三条红线”为代表的房产金融审慎管理政策，于今年8月正式提出。按照监管层的要求，对房产融资的管理，主要以“三条红线”为标准。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施，这就给房企留下了调整的“窗口期”。除了融资继续井喷外，房企的拿地和投资等策略也在发生调整。受流动性宽松、融资成本下降的影响，今年二季度以来，房地产融资规模维持在高水平。进入下半年，作为主要手段的境内债券融资规模明显提升。据了解，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房产企业，监管层也会视实际情况削减其信用债发行规模，并对信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。综合过去两年房产业的新增融资规模来看，新政不会对行业的稳定带来较大冲击，但对于一些试图借助高负债实现高增长的房企来说，新政无疑会带来约束。

前述房企人士指出，“三条红线”意味着房地产高杠杆时代的终结，在政策全面实施之前，房产房企正面临最后的“窗口期”。未来一段时间，通过补充流动性进行“降档”，仍将是各家房产房企的主要动作。实际上，在房产房企的“降档”之路中，除增加融资外，强化销售、紧缩投资也成为重要动作。

该机构指出，“一方面是二季度补货之后，企业重点仍在‘促销售、抓回款、稳现金’上；另一方面，随着‘三条红线’监管政策的出台，企业融资进一步收紧，也导致房企投资意愿下滑。”

多数机构认为，虽然四季度是拿地高峰期，但房企的投资态度仍将延续谨慎态势。前述房产房企人士还指出，在“降档”之路上，除了上述短期行为之外，很多房企已经启动了长效措施。比如，优化管理架构，提高周转效率，缩减运营成本，等等。其中不乏对员工实施薪酬调整，甚至裁员。另外，一些房企已经着手调整旗下项目的并表口径，从而降低表内负债规模。