临安新《土地管理法》小常识问答（五）

新《土地管理法》小常识问答（五）

1.什么是宅基地使用权？

答：宅基地使用权是经依法审批由农民集体分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的一种土地权利。《物权法》规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

2.宅基地使用权有哪些特征？

答：宅基地使用权具有以下特征：（1）主体特定。宅基地使用权的主体一般为农民集体成员。（2）用途特定。宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅和附属设施。（3）福利性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由农民集体成员无偿取得、无偿使用，基本功能是保障集体成员基本居住需要的权益。（4）面积法定。宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。（5）没有期限限制。当前法律并未规定宅基地使用权的期限。

3.《土地管理法》在保障农民宅基地使用方面有哪些新规定？

答：在保障农民宅基地使用权方面，一是增加了“户有所居”的规定。二是考虑到农民变成城市居民真正完成城市化是一个漫长的历史过程，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出。宅基地的退出必须是在自愿有偿的基础上。三是鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

4. 《土地管理法》在规范农民宅基地使用方面有哪些要求？

答：《土地管理法》对农民使用宅基地的面积、利用条件等做了明确规定，具体包括四方面内容：一是农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。二是农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地；编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。三是农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。四是涉及占用农用地的，要依法办理农用地转用审批手续。

5.《土地管理法》对农民宅基地的审批管理做了哪些新规定？

答：2019年修改的《土地管理法》对宅基地的审批权限和管理部门进行了调整。一是规定下放了审批权，将原来的“经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”修改为“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”；二是将宅基地管理部门由原来的土地行政主管部门调整为“国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作”。

6.《土地管理法》在集体经营性建设用地入市方面有哪些突破？

答：新修改的《土地管理法》增加了农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上农民集体成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农民集体经济组织以外的单位或者个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让等内容。这在法律上取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。

7.集体经营性建设用地入市的条件是什么？

答：根据《土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。

8.依法取得集体经营性建设用地的使用权人享有哪些权利义务？

答：根据《土地管理法》规定，集体经营性建设用地使用权人享有以下权利义务：一是通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。二是集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。三是集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划明确的用途使用土地。

杭州市规划和自然资源局临安分局  供稿