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房地产投资最大的误区

更多资讯请访问临安房产网www.lanfcw.com    文章类型: 房产新闻         点击数:102 加入时间:2020/5/16 14:29:08

商业地产的价值非常单纯,那就是未来现金流的折现,不涉及到户口、学位和身心的安全感,因此租金收益率是评估商业地产的最核心指标,所以用租金收益率来选择商业地产是没问题的。

住宅地产的价值非常复合,如果是自住,则根本不涉及到未来现金流的折现,只涉及到户口、学位和身心的安全感,因此单纯用租金收益率来评估住宅地产会非常局限。过去十多年,一线城市的住宅租金收益率一直是偏低的,但反而是一线城市的住宅上涨还更快。

总之,如果用租金收益率来选择投资住宅或商业,我们会贪图商业地产一时的高租金收益率而选择商业,结果就是大错;

如果用租金收益率来选择一二线城市住宅或三四线城市住宅,我们会贪图三四线城市一时的高租金收益率而选择三四线城市,结果就是特错。

说明:上述租金收益率均是以租金除以房产的市场价。

二、用住宅增值的逻辑投资商业

电商

随着通货膨胀的持续,印钞速度的加快,资产价格也会水涨船高,持续升值,这是房地产投资的核心逻辑,本身没有错,但需要区分住宅和商业。

住宅的价格表现完美的契合了上述投资逻辑,住宅不仅水涨船更高,而且增值部分几乎都流入了购房者的口袋。

本来按照住宅的逻辑,商业地产也应该不断增值,至少能赶上通货膨胀的速度,但没有想到的是,随着技术的发展,这十几年商业地产的增值收益几乎全部流入了电商的口袋,而没有流入到投资者的口袋。

公式计算:电商企业的市值 + 快递公司的市值 = 超过10万亿

按照价值守恒原理,电商企业拿走了商业地产超过10万亿的增值,商业地产的投资者自然就空手而归。


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出处:腾讯网
 
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