楼市“四面楚歌”，房价能跌多少？开发商透底，经济学家一语中的

更多资讯请访问临安房产网www.lanfcw.com 文章类型：楼盘动态　　　　点击数：2258　　　　加入时间：2020/4/28 10:45:52

长期以来，很多人内心深处都对房价保持一种根深蒂固的观念，那就是只涨不跌。的确，如今回过头看看，过去10年，早买房、多买房无疑是最正确的投资途径之一。但是，最近这一两年，人们对房价的涨跌走向出现了明显的改变，虽然仍有一部分人继续看涨，但绝大多数人开始一边倒的看空房价走势。

对此，北师大金融研究中心主任钟伟就表示，之前一直认为房价只涨不跌，但从2018年开始，自己对房价必涨的观念开始出现了彻底转变，现在基本都是劝大家先别买房子。无独有偶，中泰证券经济学家李迅雷在研究报告中表示，如果房价不涨不跌，持有房子就开始亏钱了，因为包括资金成本和折旧成本在内，一套房子的总持有成本差不多是9％。其实，说得通俗一点就是，如果房价一年不上涨9％，你持有这套房子就算是亏钱了。

楼市“四面楚歌”，房地产进入转折期
笔者认为，现阶段，之所以一边倒的看空房价，主要原因就是房地产市场开始进入到了转折期，目前无异于是“四面楚歌”。主要表现在以下四个方面：

一是国家已经一锤定音了。国家明确了“房住不炒”的长期定位，这意味着买房暴富的阶段开始渐行渐远，炒房已经没有前途了。此外，最近一两年，央行无论降准还是降息，都明确了鼓励和扶持实体行业的目标，这对于资金密集型的房地产行业来说，没有了资金的支撑，显然会不断削弱房价上涨的动力。

二是行业地位出现了转变。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》显示，目前房地产行业对国民经济增长的净贡献开始由正转负。因此，去年国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”。显然，在国民经济向高质量转型的今天，房地产这把“夜壶”已经被搁置了。

三是供需关系迎来了拐点。人民网援引易居房地产研究院的报告称，随着全国楼市进一步降温，预计2020年商品房将会供大于求，房价易跌难涨。其实，从长期来看，在现有住房总量不变甚至继续增加的情况下，中国社科院已经预测，受老龄化和人口出生率下滑影响，2028年我国或迎来人口负增长。因此，供需关系正在迎来拐点。

四是买方市场已经到来了。曾几何时，开发商高调买房，购房者排队抢房，而经过了三年多的调控，如今行情已经出现了大逆转。目前，为了加快销售和资金回笼，开发商普遍放低了姿态，甚至不惜降价跑量。除此之外，二手房市场也一度遇冷，购房者无动于衷，挂牌价不断下调的例子不胜枚举。显而易见，房地产市场已从卖方市场进入到了买方市场。当然，这对购房者而言，是好事一桩。

房价下跌空间有多大？业内看法基本达成一致
通过以上四个表现来看，当前房地产市场的确已经进入到了转折期，这就不难理解业内几乎普遍都不看好房价走向的原因了。那么，如果房价出现下跌，未来的下跌空间到底会有多大呢？

对这个问题，目前业内的看法和预期也基本一致。海通证券首席经济学家姜超明确表示，房价有下跌风险，大家都应该谨慎投资房地产，房价下跌极限为20%-30%。正所谓“春江水暖鸭先知”，除了专家，开发商也有切身体会。孙宏斌表示，如果房价下跌30%，开发商几乎就都死了。无独有偶，潘石屹表示，如果房价下跌20%，有的房企能够活着，但很多房企都会不存在了。

因此，不难看出，目前业内对未来房价下跌的空间基本达成一致，20%-30%是最大跌幅。其实，虽然目前房价还没有出现大幅下跌，不少开发商已承受不了了。据人民法院公告网数据显示，进入2020年以来，截至目前，已有174家房企申请了破产。此外，前几年一直“买买买”的孙宏斌，也开始像潘石屹一样走上了“卖卖卖”的道路。在今年3月的业绩发布会上，他表示，2020年是处置资产比较好的机会，去年成功卖掉了一个酒店，另外还有4个酒店要成交，今年还会卖掉一些商业和乐园。显然，仅就目前的房价跌幅来看，开发商已经开始变得保守起来了。

未来房价到底会怎么走？央媒回应，经济学家一语中的
虽然业内普遍认为房价下跌空间是20%-30%，但房价真会下跌那么多吗？在笔者看来，这显然不现实。其实，在2019年底的中央经济工作会议上，国家就已经对2020年房地产市场作出了定调，即“稳地价、稳房价、稳预期”，所以房价不会大起大落，平稳调整依然是主要的态势。

对此，央媒人民日报也刊文称，中国房地产市场拒绝“大起大落”。当然了，在笔者看来，虽然房价整体平稳，但是随着楼市出现分化，不排除个别人口流出，产业乏力的中小城市出现房价大跌的情况。比如，去年刷屏的鹤岗、石嘴山等城市，说“房价如葱”也一点都不为过，这就需要购房者谨慎考虑，避免靠着以前的经验来盲目买房。

除此之外，业内专家也表达了自己的看法。上海财经大学教授，原中国人民银行调查统计司司长盛松成表示，房价短期下跌15%，三年下跌50%，这样的下跌幅度肯定是行不通的，不仅伤害国民经济，而且会影响社会稳定。因此，他提出了一个解决办法，那就是长期坚持房地产调控不动摇，从而让房价小幅上涨，或者小幅下跌，或者基本不涨，然后让居民收入逐步超过房价的涨幅。

不难看出，经济学家盛松成的观点是一语中的了，虽然业内对房价下跌的空间有了一致的看法，但是从稳定经济和社会的角度来看，平稳或许才是利好所有人的走向。那么，你认为，房价下跌空间有多大呢？欢迎留言讨论。

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