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楼市“四面楚歌”,房价能跌多少?开发商透底,经济学家一语中的

更多资讯请访问临安房产网www.lanfcw.com    文章类型: 楼盘动态      点击数:289    加入时间:2020/4/28 10:45:52
长期以来,很多人内心深处都对房价保持一种根深蒂固的观念,那就是只涨不跌。的确,如今回过头看看,过去10年,早买房、多买房无疑是最正确的投资途径之一。但是,最近这一两年,人们对房价的涨跌走向出现了明显的改变,虽然仍有一部分人继续看涨,但绝大多数人开始一边倒的看空房价走势。

对此,北师大金融研究中心主任钟伟就表示,之前一直认为房价只涨不跌,但从2018年开始,自己对房价必涨的观念开始出现了彻底转变,现在基本都是劝大家先别买房子。无独有偶,中泰证券经济学家李迅雷在研究报告中表示,如果房价不涨不跌,持有房子就开始亏钱了,因为包括资金成本和折旧成本在内,一套房子的总持有成本差不多是9%。其实,说得通俗一点就是,如果房价一年不上涨9%,你持有这套房子就算是亏钱了。

楼市“四面楚歌”,房地产进入转折期
笔者认为,现阶段,之所以一边倒的看空房价,主要原因就是房地产市场开始进入到了转折期,目前无异于是“四面楚歌”。主要表现在以下四个方面:

一是国家已经一锤定音了。国家明确了“房住不炒”的长期定位,这意味着买房暴富的阶段开始渐行渐远,炒房已经没有前途了。此外,最近一两年,央行无论降准还是降息,都明确了鼓励和扶持实体行业的目标,这对于资金密集型的房地产行业来说,没有了资金的支撑,显然会不断削弱房价上涨的动力。

二是行业地位出现了转变。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》显示,目前房地产行业对国民经济增长的净贡献开始由正转负。因此,去年国家首次提出了“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”。显然,在国民经济向高质量转型的今天,房地产这把“夜壶”已经被搁置了。

三是供需关系迎来了拐点。人民网援引易居房地产研究院的报告称,随着全国楼市进一步降温,预计2020年商品房将会供大于求,房价易跌难涨。其实,从长期来看,在现有住房总量不变甚至继续增加的情况下,中国社科院已经预测,受老龄化和人口出生率下滑影响,2028年我国或迎来人口负增长。因此,供需关系正在迎来拐点。

四是买方市场已经到来了。曾几何时,开发商高调买房,购房者排队抢房,而经过了三年多的调控,如今行情已经出现了大逆转。目前,为了加快销售和资金回笼,开发商普遍放低了姿态,甚至不惜降价跑量。除此之外,二手房市场也一度遇冷,购房者无动于衷,挂牌价不断下调的例子不胜枚举。显而易见,房地产市场已从卖方市场进入到了买方市场。当然,这对购房者而言,是好事一桩。

房价下跌空间有多大?业内看法基本达成一致
通过以上四个表现来看,当前房地产市场的确已经进入到了转折期,这就不难理解业内几乎普遍都不看好房价走向的原因了。那么,如果房价出现下跌,未来的下跌空间到底会有多大呢?

对这个问题,目前业内的看法和预期也基本一致。海通证券首席经济学家姜超明确表示,房价有下跌风险,大家都应该谨慎投资房地产,房价下跌极限为20%-30%。正所谓“春江水暖鸭先知”,除了专家,开发商也有切身体会。孙宏斌表示,如果房价下跌30%, 开发商几乎就都死了。无独有偶,潘石屹表示,如果房价下跌20%,有的房企能够活着,但很多房企都会不存在了。

因此,不难看出,目前业内对未来房价下跌的空间基本达成一致,20%-30%是最大跌幅。其实,虽然目前房价还没有出现大幅下跌,不少开发商已承受不了了。据人民法院公告网数据显示,进入2020年以来,截至目前,已有174家房企申请了破产。此外,前几年一直“买买买”的孙宏斌,也开始像潘石屹一样走上了“卖卖卖”的道路。在今年3月的业绩发布会上,他表示,2020年是处置资产比较好的机会,去年成功卖掉了一个酒店,另外还有4个酒店要成交,今年还会卖掉一些商业和乐园。显然,仅就目前的房价跌幅来看,开发商已经开始变得保守起来了。

未来房价到底会怎么走?央媒回应,经济学家一语中的
虽然业内普遍认为房价下跌空间是20%-30%,但房价真会下跌那么多吗?在笔者看来,这显然不现实。其实,在2019年底的中央经济工作会议上,国家就已经对2020年房地产市场作出了定调,即“稳地价、稳房价、稳预期”,所以房价不会大起大落,平稳调整依然是主要的态势。

对此,央媒人民日报也刊文称,中国房地产市场拒绝“大起大落”。当然了,在笔者看来,虽然房价整体平稳,但是随着楼市出现分化,不排除个别人口流出,产业乏力的中小城市出现房价大跌的情况。比如,去年刷屏的鹤岗、石嘴山等城市,说“房价如葱”也一点都不为过,这就需要购房者谨慎考虑,避免靠着以前的经验来盲目买房。

除此之外,业内专家也表达了自己的看法。上海财经大学教授,原中国人民银行调查统计司司长盛松成表示,房价短期下跌15%,三年下跌50%,这样的下跌幅度肯定是行不通的,不仅伤害国民经济,而且会影响社会稳定。因此,他提出了一个解决办法,那就是长期坚持房地产调控不动摇,从而让房价小幅上涨,或者小幅下跌,或者基本不涨,然后让居民收入逐步超过房价的涨幅。

不难看出,经济学家盛松成的观点是一语中的了,虽然业内对房价下跌的空间有了一致的看法,但是从稳定经济和社会的角度来看,平稳或许才是利好所有人的走向。那么,你认为,房价下跌空间有多大呢?欢迎留言讨论。

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